Земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть проданы, сданы в аренду, обременены сервитутами и т.д. Обычно распоряжение такими участками осуществляет орган, в чьем ведении находится территория, где расположен участок. Например, в городах это органы местного самоуправления.

Продажа и сдача в аренду таких участков происходят аналогично другим публичным участкам. Отличие заключается в возможности распоряжения ими без предварительной регистрации государственной или муниципальной собственности.

В большинстве случаев требуется проведение аукциона. Инициатором может выступать как государственный орган, так и заинтересованное лицо. Передача участка без торгов возможна только при наличии оснований, установленных законодательством.

Кто распоряжается участками, государственная собственность на которые не разграничена:

Продажу или сдачу в аренду (включая бессрочное или безвозмездное пользование) участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют (п. 2 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ):

Органы местного самоуправления городского округа или городского поселения (если участок расположен в городских округах и поселениях).

Органы местного самоуправления муниципального района (если участок находится в сельских поселениях и на межселенных территориях).

Органы местного самоуправления муниципального округа (если участок расположен в муниципальном округе).

Органы исполнительной власти городов федерального значения (если участок расположен на территории этих городов). Например, в Москве это Департамент городского имущества (ч. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48, п. п. 4.2.1, 4.2.1(2), 4.2.2, 4.2.22, 4.2.4 Положения о ДГИ г. Москвы).

Росавтодор (если участок необходим для федеральных автодорог, независимо от его местоположения).

Органы власти субъектов РФ (если участок необходим для региональных автодорог, независимо от его местоположения).

Росимущество (в случаях передачи ему права распоряжения участками от органов местного самоуправления).

Указанные органы также уполномочены устанавливать сервитуты, выдавать разрешения на использование, заключать соглашения или принимать решения о перераспределении, а также заключать договоры мены в отношении участков, государственная собственность на которые не разграничена. Порядок предоставления этих услуг обычно регламентируется данными органами.

Раздел земельного участка, государственная собственность на который не разграничена:

Особенностью раздела земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, является отсутствие необходимости предварительной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на разделяемый участок (п. 17 ст. 3, п. 1 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ).

Также не требуется регистрация прав на участки, образованные в результате раздела. Их государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной регистрации прав, за исключением случаев, когда в отношении образованных участков непосредственно после их образования возникают права или ограничения прав, обременения объектов недвижимости, подлежащие государственной регистрации (п. 9 ч. 5 ст. 14, ч. 14 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

Важно: если право собственности на образованный земельный участок не будет зарегистрировано в течение пяти лет со дня его государственного кадастрового учета, орган регистрации снимает такой участок с кадастрового учета (ч. 15 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение составляют участки, указанные в ч. 15 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости (например, занятые зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства).

Передача полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена:

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением расположенных в границах городов федерального значения), могут быть переданы от органов местного самоуправления Росимуществу (п. п. 1, 12 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

Важно: Росимущество вправе распоряжаться такими земельными участками только в целях, способами и в порядке, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ (п. п. 11, 12 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

Порядок передачи полномочий:

1. Единый институт развития в жилищной сфере (АО "ДОМ.РФ") обращается в орган местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельным участком, с заявлением о целесообразности осуществления полномочий по распоряжению им Росимуществом (п. 1 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

2. В заявлении указываются сведения о земельном участке, предусмотренные п. 2 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ (при их наличии).

3. Если участок предстоит образовать и нет проекта межевания территории, к заявлению прилагается подготовленная АО "ДОМ.РФ" схема расположения участка (п. 3 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

4. Орган местного самоуправления в течение двух месяцев уведомляет АО "ДОМ.РФ" о согласии, несогласии или отказе в удовлетворении заявления (п. 4 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

При согласии к уведомлению прилагается решение об утверждении схемы расположения участка (пп. 1 п. 4 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

Отказ возможен при наличии оснований, предусмотренных п. 16 ст. 11.10, пп. 7 - 10, 12 - 19 п. 8 ст. 39.11 или пп. 11 - 13 ст. 39.16 ЗК РФ, с указанием оснований и приложением подтверждающих документов (пп. 3 п. 4 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

5. При согласии с передачей полномочий Росимуществу орган местного самоуправления утрачивает право распоряжаться участком со дня направления уведомления в АО "ДОМ.РФ" (п. 5 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

6. При несогласии или отсутствии уведомления орган местного самоуправления утрачивает право распоряжаться участком по истечении шести месяцев со дня получения заявления от АО "ДОМ.РФ", если в течение этого срока не совершит действий, указанных в п. 7 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ (например, заключит договор аренды). О совершении таких действий необходимо уведомить АО "ДОМ.РФ" в течение пяти рабочих дней с приложением подтверждающих документов (п. п. 6, 8 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

7. После утраты органом местного самоуправления права распоряжения участком АО "ДОМ.РФ" подготавливает предложение о целесообразности осуществления Росимуществом полномочий и уведомляет об этом орган местного самоуправления (п. 11 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

Предложение направляется в межведомственный коллегиальный орган (п. 2.1 ч. 7 ст. 11 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ).

Состав прилагаемых документов утверждается межведомственным коллегиальным органом (ч. 9 ст. 11 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ).

Обязательные приложения указаны в ч. 9 ст. 11 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ.

8. В течение 45 дней межведомственный коллегиальный орган принимает решение о целесообразности или нецелесообразности осуществления Росимуществом полномочий (п. п. 2.1, 4 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ).

9. При положительном решении Росимущество вправе распоряжаться участком со дня его принятия (п. 12 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

10. При отрицательном решении или в иных случаях, указанных в пп. 2 - 5 п. 13 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ, право органа местного самоуправления распоряжаться участком возобновляется (п. 13 ст. 3.4 Закона о введении ЗК РФ).

Полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах субъектов РФ - городов федерального значения, могут быть переданы от органов исполнительной власти этих городов органам местного самоуправления внутригородских муниципальных образований. Право органов местного самоуправления осуществлять такие полномочия устанавливается законом соответствующего субъекта РФ (п. 2 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ).

Продажа участка, государственная собственность на который не разграничена:

Продажа участка на аукционе:

По умолчанию участки продаются на аукционе, если нет оснований для продажи без аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Нарушение этого правила может привести к недействительности договора и штрафу за ограничение конкуренции.

Для продажи участка на аукционе необходимо:

Утвердить схему расположения, если участок не образован и для территории нет проекта межевания. Если инициатор аукциона - заявитель, схему готовит он (пп. 1 п. 3, пп. 1 п. 4 ст. 39. 11 ЗК РФ).

Заказать кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учет. Если инициатор - заявитель, этим занимается он (пп. 3 п. 3, пп. 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Проверить возможность выставления участка на аукцион (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

Принять решение о проведении аукциона (пп. 5 п. 3, пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Определить начальную цену в виде кадастровой или оценочной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).

Определить организатора торгов (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ).

Составить проект договора купли-продажи.

Разместить извещение об аукционе на сайте и на сайте www.torgi.gov.ru (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ).

Для работы с сайтом www.torgi.gov.ru необходимо зарегистрироваться и использовать УКЭП (п. п. 9 - 10 Регламента, утвержденного Приказом Казначейства России от 02.12.2021 N 38н).

Принять и зарегистрировать заявки на участие в аукционе с приложениями (п. 3 ст. 39.12 ЗК РФ).

Рассмотреть заявки и принять решение о допуске к аукциону (п. п. 8, 9 ст. 39.12 ЗК РФ).

Провести торги и выбрать победителя (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Вернуть задатки проигравшим (пп. 8 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

Подписать договор купли-продажи с победителем в двух экземплярах (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Продажа участка без аукциона:

Без аукциона продаются участки (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ):

Образованные из участков, предоставленных для комплексного освоения территории, ИЖС, дачного хозяйства или садоводства.

На которых расположены здания или сооружения, собственникам таких зданий или сооружений.

Находящиеся в постоянном пользовании у лиц, которые должны переоформить постоянное пользование на собственность.

Арендуемые для сельхозпроизводства более трех лет.

Гражданам для ИЖС и крестьянским хозяйствам для их деятельности.

Предоставляемые гражданам в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ.

Для продажи участка без торгов необходимо (п. 1 ст. 39.14, ст. 39.15 ЗК РФ):

Принять заявление о предварительном согласовании продажи.

Оно подается, если участок не образован или его границы не уточнены. К нему прилагается схема расположения земельного участка, если нет проекта межевания территории, и другие документы.

Рассмотреть заявление.

У вас есть 10 календарных дней на возврат заявления при неправильном оформлении, подаче не в тот орган или отсутствии документов. Необходимо указать заявителю на нарушения.

При правильной подаче заявления у вас есть 30 календарных дней на принятие решения о предварительном согласовании или отказе при наличии оснований.

С решением о предварительном согласовании заявитель ставит участок на кадастровый учет. После этого он может подать заявление о продаже участка.

Регистрация права государственной или муниципальной собственности при этом не требуется (п. 1 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Принять заявление о продаже земельного участка.

Это заявление подается после постановки участка на кадастровый учет. К заявлению прилагаются документы, указанные в п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ. Представление документов не требуется, если они направлялись ранее с заявлением о предварительном согласовании, по итогам рассмотрения которого принято положительное решение.

Принять решение о продаже участка, если нет оснований для отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Направить заявителю проект договора, если принято положительное решение.

Его необходимо направить в трех экземплярах.

В проекте договора укажите обременения и другие сведения, которые могут повлиять на желание заявителя купить участок. В противном случае он сможет через суд уменьшить цену или расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Цену в договоре определяйте в порядке, утвержденном органом госвласти вашего субъекта РФ (пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Если вы установите другую цену, покупатель сможет изменить ее через суд.

Аренда участка, государственная собственность на который не разграничена:

Сдача в аренду участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется в том же порядке, что и участков, принадлежащих государству или муниципалитету.

Единственное отличие - отсутствие необходимости предварительной регистрации права государственной или муниципальной собственности.

Как правило, договор аренды заключается на аукционе. Однако в законе есть перечень случаев, когда аукцион не проводится.

Аукцион может быть инициирован как государством или муниципалитетом, так и лицом, желающим взять участок в аренду.

Сдача земли в аренду без аукциона может привести к признанию договора недействительным и привлечению к ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Предоставление земли без аукциона возможно только по заявлению заинтересованного лица. Если участок не образован, его аренду необходимо предварительно согласовать.

Регистрация договора аренды может быть осуществлена по заявлению любой из сторон.