Специальные основания для расторжения договора об ипотеке отсутствуют. Применимы общие основания расторжения договоров, предусмотренные законодательством, например, существенное нарушение договора контрагентом.

Основания для расторжения могут быть указаны непосредственно в договоре об ипотеке. Если договор не предусматривает односторонний отказ и соглашение сторон не достигнуто, расторжение, вероятно, возможно только через суд.

При обоюдном желании сторон расторгнуть договор необходимо заключить соответствующее соглашение.

Расторжение договора об ипотеке по соглашению сторон осуществляется аналогично расторжению любого другого договора. Составляется соглашение о расторжении в форме единого документа, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Регистрация данного соглашения не требуется, поскольку сам договор об ипотеке не подлежит регистрации (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019)).

-- Соглашение о расторжении договора об ипотеке составляется по общим правилам. Важно четко указать, кто, что и в какие сроки должен предпринять для снятия обременения. Ипотека не прекращается автоматически после заключения соглашения о расторжении; необходимо зарегистрировать прекращение обременения (см. Позицию ВС РФ, АС округов).

Расторжение договора об ипотеке по инициативе залогодателя (заемщика) возможно на общих основаниях, предусмотренных для гражданско-правовых договоров. Однако, учитывая специфику залоговых отношений, односторонний отказ от договора маловероятен, поэтому, скорее всего, потребуется обращение в суд.

-- Основания для расторжения должны быть вескими, например, существенное нарушение условий договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

-- Договор может содержать собственные основания для расторжения (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В этом случае необходимо предоставить доказательства наступления таких оснований. Важно помнить, что расторжение договора об ипотеке не освобождает заемщика-залогодателя от обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов. Договором может быть предусмотрено досрочное исполнение обязательства (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).

-- Судебный порядок расторжения договора об ипотеке соответствует общему порядку расторжения договоров в суде. Первоначально необходимо направить претензию с предложением о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). После получения ответа или истечения срока для ответа уплачивается госпошлина, составляется исковое заявление и подается в суд.

После расторжения договора необходимо обратиться в орган регистрации прав для погашения записи об ипотеке.