Для корректного оформления договора аренды земельного участка необходимо включить в него существенные условия, такие как индивидуальные характеристики объекта аренды и размер арендной платы. Отсутствие этих условий может привести к признанию договора незаключенным. Дополнительно рекомендуется согласовать срок аренды, порядок изменения арендной платы и другие важные для сторон аспекты. Например, арендодатель может предусмотреть обязанность арендатора получать согласие на субаренду, хотя по общему правилу такое согласие не требуется.

Договор аренды земельного участка с участием вашей организации должен быть составлен в письменной форме, предпочтительно в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенными условиями для договора аренды земельного участка являются:

Предмет договора, включая объект аренды (пункт 1 статьи 432, пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Размер арендной платы (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Иные условия, признанные существенными или необходимыми согласно правовым актам, а также условия, по которым одна из сторон настаивает на достижении соглашения (пункт 1 статьи 432 ГК РФ, пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

При несогласовании существенного условия договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, подтвердившая действие договора, например, приняв исполнение, не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность (пункты 1, 3 статьи 432 ГК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Для согласования предмета договора необходимо указать сведения об объекте аренды – земельном участке, включая:

Кадастровый номер.

Адрес.

Площадь.

Категорию земель.

Вид разрешенного использования.

Необходимые данные об участке можно получить из выписки ЕГРН. Эта выписка подтверждает государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью. Копия выписки может быть приложена к договору аренды. Если участок описан недостаточно полно, но сторона подтвердила действие договора, она не может требовать признания его незаключенным, если это противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Также для надлежащего согласования предмета следует указать, что имущество передается за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Размер арендной платы определяется сторонами самостоятельно и указывается в договоре (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Плата может быть установлена в виде периодических или единовременных платежей, либо в иной форме, предусмотренной пунктом 2 статьи 614 ГК РФ. Допускается установление порядка определения арендной платы, а не ее фиксированного размера.

Не рекомендуется устанавливать размер арендной платы, существенно отклоняющийся от рыночного, поскольку это может повлечь негативные последствия. Например, руководитель юридического лица может быть признан недобросовестным, если размер платы будет заведомо невыгодным для организации, что может привести к взысканию убытков (пункт 1 статьи 53.1 ГК РФ, пункт 1, подпункт 5 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62).

Арендодателю рекомендуется включить в договор следующие условия:

Права третьих лиц на участок, если они существуют. Непредоставление этой информации или предоставление заведомо ложных сведений может дать арендатору право требовать уменьшения платы или расторжения договора с возмещением убытков (часть 2 статьи 613 ГК РФ, пункты 3 и 4 статьи 37 ЗК РФ).

Обязанность арендатора внести обеспечительный платеж для гарантии исполнения денежных обязательств, таких как оплата аренды или неустойки. В случае просрочки платежа обеспечительный платеж может быть зачтен в счет долга (пункт 1 статьи 381.1 ГК РФ).

Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Это позволяет сохранять уровень дохода, например, при инфляции, но такое изменение возможно не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Обязанность арендатора получать согласие на субаренду и перенайм. По общему правилу достаточно уведомления, но если арендодатель желает участвовать в выборе субарендатора или нового арендатора, рекомендуется предусмотреть получение его согласия. Нарушение этого условия может дать арендодателю право требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 части 1 статьи 619, пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Арендатору рекомендуется включить в договор:

Ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Желательно предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения (пункт 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Условие о наличии или отсутствии обременений или ограничений по использованию участка, учитывая его разрешенное использование.

В случае предоставления арендодателем заведомо ложной информации об ограничениях или обременениях, арендатор вправе требовать расторжения договора с возмещением убытков или уменьшения арендной платы (пункты 3 и 4 статьи 37 ЗК РФ). Это право также возникает при предоставлении ложной информации о разрешении на застройку, использовании соседних участков, качественных свойствах земли или иной информации, влияющей на решение об аренде.

Обеим сторонам рекомендуется указать в договоре:

Срок аренды. При его отсутствии любая из сторон может отказаться от договора, уведомив другую сторону за три месяца, если иное не установлено законом или договором (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ). Следует учитывать, что срок аренды, рассчитанный как "1 год минус 1 день", также требует регистрации, поскольку для целей регистрации он приравнивается к году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Данная позиция, примененная к аренде зданий, применима и к аренде земельных участков.

Состояние земельного участка на момент передачи. Это условие поможет избежать споров при возврате участка по окончании аренды. Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статьи 622 ГК РФ). Описание состояния участка при передаче позволит определить, какие недостатки возникли в период аренды, а какие существовали изначально.