Для действительности договора необходимо четко определить его предмет, перечислив конкретные действия риелтора, такие как поиск покупателя или подготовка документов для государственной регистрации, а также характеристики и критерии искомой недвижимости. Размер вознаграждения риелтора может быть установлен в фиксированной сумме или в процентах от суммы сделки, с указанием, включает ли он расходы риелтора, такие как транспорт и реклама, и в каких пределах заказчик готов их компенсировать. Важно детально согласовать порядок оказания услуг, включая сроки выполнения отдельных этапов, например, подбор объекта или заключение договора купли-продажи. Помимо этого, в договоре следует указать стандартные условия, такие как срок оказания услуг, ответственность сторон и порядок расторжения.

Предмет договора является существенным условием, без которого договор не считается заключенным (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимо конкретно определить, что должен сделать риелтор: найти покупателя или арендатора, подобрать недвижимость по заданным критериям (стоимость, площадь, расположение, коммуникации и прочие условия), или оказать консультационные и юридические услуги, включая проверку юридической чистоты сделки, оформление задатка и подготовку документов для регистрации в Росреестре. Обязанности заказчика обычно сводятся к принятию услуг и их оплате. Набор услуг, входящих в предмет договора, влияет на его квалификацию судом и применимые нормы права. Договор, содержащий элементы нескольких видов договоров, может быть признан смешанным, к которому применяются соответствующие правила о содержащихся в нем договорах (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, консультационные услуги могут регулироваться главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмездном оказании услуг (пункт 2 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации), а посреднические – главой 52 Гражданского кодекса Российской Федерации об агентировании.

Вознаграждение риелтора может быть определено в твердой сумме или в процентном отношении от цены сделки, а также установлен порядок его определения, например, приравненный к сумме месячной арендной платы. Рекомендуется предусмотреть вознаграждение, состоящее из фиксированной и переменной частей, где фиксированная часть оплачивается независимо от заключения сделки, а переменная – только при ее успешном завершении. Необходимо четко указать, входят ли в вознаграждение расходы риелтора на транспорт, рекламу и другие нужды, и в каких пределах заказчик готов их оплачивать. В случае отсутствия условия о расходах, решение суда будет зависеть от квалификации договора: при агентском договоре расходы взыщутся с заказчика, при договоре о возмездном оказании услуг – с риелтора (статьи 1011, 975, 783, 704 Гражданского кодекса Российской Федерации). Срок оплаты услуг устанавливается сторонами по соглашению, при этом не рекомендуется предусматривать полную предварительную оплату. При сопровождении регистрации рекомендуется установить окончательный расчет после успешной регистрации сделки в Росреестре.

Рекомендуется согласовать срок оказания услуг, указав календарную дату или период времени с наступления определенного события, например, внесения аванса. Следует определить начальный и конечный сроки оказания услуг, а также сроки выполнения конкретных действий или этапов. Если сроки не определены, услуги должны быть оказаны в течение семи дней с момента предъявления заказчиком требования. В случае непредъявления требования в разумный срок, исполнитель вправе потребовать принятия исполнения (пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок оказания услуг следует описать подробно, указав последовательность действий риелтора: размещение объявлений, организация просмотров, проведение переговоров, подготовка договора и другие действия. Необходимо согласовать, вправе ли риелтор пользоваться услугами других лиц, и кто будет нести ответственность перед заказчиком. Также следует определить обязанности заказчика, такие как предоставление документов, выдача доверенности и обеспечение возможности просмотров. Рекомендуется предусмотреть порядок фиксации факта оказания услуг, например, составление акта сдачи-приемки услуг.

Стороны могут предусмотреть условия об ответственности за нарушение договора. Заказчику рекомендуется установить неустойку за просрочку оказания услуг риелтором, а также штраф в случае приостановки или отказа в регистрации по вине риелтора. Риелтору рекомендуется предусмотреть пени за просрочку оплаты услуг заказчиком, а также штрафы за иные нарушения договора, например, неявку заказчика на просмотр объекта.