Заключение договоров аренды в рамках Закона N 44-ФЗ может осуществляться различными способами. Наиболее быстрым является заключение договора с единственным поставщиком, однако такой вариант возможен только в строго определенных законом случаях. Если аренда у единственного поставщика не применима, следует использовать конкурентные процедуры в электронной форме, такие как конкурс, запрос котировок или аукцион. Процедуры заключения договоров аренды в целом аналогичны процедурам заключения иных видов договоров.
Выбор способа закупки аренды зависит от ряда факторов. Конкурентные процедуры в электронной форме (аукцион, конкурс, запрос котировок) или заключение договора с единственным поставщиком являются доступными вариантами. Заключение договора с единственным поставщиком является самым оперативным способом. Без ограничений по цене это возможно при аренде:
нежилых помещений, зданий, сооружений, строений или земельных участков;
жилых помещений за рубежом, если заказчик осуществляет деятельность на данной территории;
жилых помещений в России и за рубежом для предоставления военнослужащим и членам их семей. Право заключать такие договоры имеют только федеральные органы исполнительной власти, федеральные государственные органы, где предусмотрена военная служба, а также уполномоченные ими органы и учреждения.
Для аренды иных объектов договор с единственным поставщиком может быть заключен на сумму, не превышающую 600 тысяч рублей. Для заказчиков, указанных в пункте 5 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ, сумма такого договора также не может превышать 600 тысяч рублей. Следует учитывать, что в 2025 году предусмотрены дополнительные основания для закупки у единственного поставщика.
В случае невозможности заключения договора с единственным поставщиком необходимо провести конкурентную процедуру. Электронный аукцион может быть проведен в любой ситуации. Электронный запрос котировок, как правило, применяется при начальной (максимальной) цене контракта, не превышающей 10 миллионов рублей. Ограничения по годовому объему закупок, проводимых таким способом, до 31 декабря 2025 года не действуют. Независимо от ограничений, электронный запрос котировок может быть использован, например, при закупке услуг, являющихся предметом расторгнутого по инициативе заказчика контракта.
Электронный конкурс может быть выбран для определения исполнителя услуг аренды, если объект закупки не входит в аукционный перечень. Это означает, что таким способом можно арендовать только движимое имущество, поскольку услуги по аренде недвижимости включены в данный перечень. Высшие исполнительные органы субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные аукционные перечни для региональных нужд. Однако, учитывая длительность процедуры и необходимость установления критериев оценки заявок, проведение электронного конкурса для закупки услуг аренды может быть неоправданным.
Для заключения договора с единственным поставщиком на аренду нежилого помещения, здания или сооружения по пункту 32 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ необходимо запланировать закупку. Извещение при такой закупке не составляется. В проект договора следует включить расчет и обоснование его цены в соответствии с требованиями Закона N 44-ФЗ. Заключение договора с единственным поставщиком по данному основанию возможно с использованием Единой информационной системы в сфере закупок (ЕИС) в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 5 статьи 93 Закона N 44-ФЗ. В 2025 году при заключении таких договоров единственный поставщик вправе неоднократно направлять заказчику протокол разногласий, и допускается отказ сторон от заключения договора. Перед заключением договора проект должен быть направлен на контроль.
Заключение договора на возмещение коммунальных расходов арендодателю возможно на основании пункта 23 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ или в соответствии с пунктами 4, 5 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ. Использование ЕИС для заключения договора по указанным основаниям в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 5 статьи 93 Закона N 44-ФЗ, будет доступно с 1 июля 2026 года. В иных случаях условия о возмещении затрат должны быть включены непосредственно в договор аренды или дополнены к уже заключенному договору. Важно, чтобы такие затраты были учтены в цене контракта. Сумму затрат можно рассчитать, запросив у арендодателя счета ресурсоснабжающих организаций за предыдущие периоды.
По завершении процедуры договор аренды заключается и, если срок аренды составляет не менее одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Закупка аренды малого объема возможна при цене аренды, не превышающей 600 тысяч рублей, и при соблюдении следующих условий по годовому объему таких закупок:
не более 2 миллионов рублей или не более 10% от совокупного годового объема закупок (СГОЗ), но не выше 50 миллионов рублей (пункт 4 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ);
не более 5 миллионов рублей или не более 50% СГОЗ, но не выше 30 миллионов рублей. Данное правило применяется к определенным заказчикам, таким как учреждения культуры, образовательные, научные, социальные и спортивные организации (пункт 5 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ).
Превышение установленных лимитов может привести к штрафу за неверно выбранный способ закупки согласно части 4 статьи 7.30.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Поэтому при закупке малого объема первоочередной задачей является расчет СГОЗ.
При соблюдении условий для заключения договора по указанным основаниям, закупка планируется. Такой договор может быть заключен в простой письменной форме в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о совершении сделок. Подготовка извещения и включение в договор обоснования цены контракта при закупках малого объема не требуется.
Заключение договора на аренду путем проведения электронного аукциона осуществляется аналогично проведению электронных аукционов по другим видам закупок. Процедура включает:
планирование закупки;
формирование, подписание электронной подписью и размещение в ЕИС извещения о проведении аукциона (или приглашения с приложением документации при закрытых электронных процедурах);
проведение аукциона;
заключение договора с победителем, предложившим минимальную цену и соответствующим требованиям извещения и документации (при ее наличии);
направление данных в реестр контрактов в установленный срок.
Заключение договора на аренду путем электронного запроса котировок включает следующие шаги:
планирование закупки;
подготовка необходимых документов;
проведение электронного запроса котировок;
заключение договора с победителем;
направление данных в реестр контрактов в установленный срок.
Заключение договора на аренду по результатам электронного конкурса возможно только при необходимости аренды движимого имущества. Этот способ закупки выбирается, когда важна оценка не только цены контракта. Процедура проведения конкурса в электронной форме включает:
планирование закупки;
установление критериев оценки заявок участников, формирование, подписание электронной подписью и размещение в ЕИС извещения (или приглашения с приложением документации при закрытом электронном конкурсе);
проведение электронного конкурса и определение победителя;
заключение договора;
направление данных в реестр контрактов в установленный срок.