По общему правилу предмет залога подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Обязанность страхования недвижимости возлагается на залогодателя в соответствии с законом. Другие виды страхования при ипотеке носят добровольный характер и определяются соглашением сторон. Например, стороны могут договориться о страховании залогодателем – физическим лицом от несчастных случаев и болезней, а предмета залога – от риска утраты права собственности. Кредитный договор может содержать условие об увеличении процентной ставки в случае отказа залогодателя от оформления дополнительного страхования.
Страхование предмета ипотеки является обязанностью залогодателя, осуществляемой в соответствии с условиями договора ипотеки и действующим законодательством (пункты 1 и 2 статьи 31 Закона об ипотеке).
Застраховать предмет ипотеки должен залогодатель за свой счет, однако стороны могут предусмотреть иное (пункт 2 статьи 31 Закона об ипотеке). Возможно возложение обязанности страхования на залогодержателя или третье лицо. Страхователем может выступать и должник, при условии его согласия, если должник и залогодатель не являются одним и тем же лицом.
Страховщиком может быть любая страховая компания, имеющая действующую лицензию на добровольное имущественное страхование (статья 938 ГК РФ, пункт 1 подпункта 2 статьи 32 Закона об организации страхового дела). Законодательство не устанавливает специальных требований к страховщику, однако такие требования могут быть предусмотрены договором ипотеки или основным договором, которые необходимо учитывать (пункт 1 статьи 309 ГК РФ).
Выгодоприобретателем по договору страхования, при отсутствии иных договоренностей, является залогодержатель (пункт 1 статьи 31 Закона об ипотеке). Однако, даже при страховании в пользу иного лица, залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований за счет страхового возмещения при утрате или повреждении имущества (пункт 2 статьи 334 ГК РФ, пункт 3 статьи 31 Закона об ипотеке). Закон допускает установление нескольких выгодоприобретателей с четким разграничением их прав, например, залогодержатель в случае полной утраты имущества, а залогодатель – в остальных случаях.
Заложенное имущество страхуется от рисков утраты и повреждения (подпункт 1 пункта 1 статьи 343 ГК РФ). Закон не определяет конкретный перечень рисков, страхование от которых необходимо. Рекомендуется заранее согласовать с залогодержателем перечень рисков, от которых будет застраховано имущество. Страховые компании предлагают страхование от конкретных рисков (например, пожара, стихийных бедствий) или от всех возможных рисков с определенными исключениями.
Если договором не предусмотрено иное, предмет ипотеки страхуется на полную стоимость. Если полная стоимость превышает размер обеспеченного обязательства, сумма страхования должна быть не ниже размера обязательства (пункт 2 статьи 31 Закона об ипотеке). Страховая сумма не может превышать страховую стоимость имущества (пункт 1 статьи 951 ГК РФ).
Срок страхования определяется договором (пункт 1 статьи 31 Закона об ипотеке). Стороны могут согласовать заключение договора страхования на год с ежегодным продлением. За нарушение обязанности страхования могут быть установлены штрафные санкции.
В случае нестрахования предмета ипотеки залогодержатель вправе самостоятельно застраховать имущество с последующим взысканием расходов с залогодателя (пункт 2 статьи 31 Закона об ипотеке), потребовать досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на имущество (статья 35 Закона об ипотеке), а также применить иные меры, предусмотренные договором.
Залогодержатель вправе потребовать от залогодателя заключения договора страхования в судебном порядке, ссылаясь на обязанность исполнения обязательства в натуре (статья 12, пункт 1 статьи 308.3 ГК РФ).
При ипотеке могут быть застрахованы также: сам заемщик (созаемщики) – физическое лицо от несчастных случаев и болезней, при условии, что страхование не является обязательным условием выдачи кредита (Позиция ВАС РФ); объект недвижимости от риска прекращения права собственности залогодателя (титульное страхование); ответственность заемщика – физического лица перед кредитором за неисполнение обязательств (пункт 4 статьи 31 Закона об ипотеке), при условии, что страхование ответственности предусмотрено законом (пункт 1 статьи 932 ГК РФ). Для юридических лиц возможность страхования ответственности не предусмотрена.