Закладная – это ценная бумага, оформляемая при ипотеке (залоге недвижимости) для обеспечения денежного обязательства. Она подтверждает право залога и позволяет получить исполнение по обязательству, обеспеченному ипотекой, без дополнительных доказательств.
Закладная может быть:
Документарной (в бумажной форме).
Бездокументарной (в форме электронного документа).
Закон устанавливает обязательные сведения, которые должны содержаться в закладной. Отсутствие хотя бы одного из них делает документ недействительным.
Что такое закладная?
Закладная – это именная ценная бумага, существующая в бумажной или электронной форме (ст. 142 ГК РФ, п. п. 2, 3 ст. 13 Закона об ипотеке).
Она необходима кредитору (залогодержателю) для подтверждения прав по закладной и их передачи при необходимости.
Закладная удостоверяет право владельца на:
Получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без дополнительных доказательств.
Право залога, то есть преимущественное удовлетворение требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
В каких случаях оформляется закладная?
Закладная оформляется только при ипотеке и только для обеспечения денежных обязательств. Однако даже при соблюдении этих условий, ее выдача не гарантирована (п. п. 1, 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
Оформление закладной – право, а не обязанность сторон, если иное не предусмотрено законом.
Если стороны хотят, чтобы права залогодержателя были удостоверены закладной, это должно быть указано в договоре об ипотеке. При ипотеке в силу закона такое указание не требуется (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).
Когда закладная не выдается?
Закладную нельзя получить, если:
Предмет ипотеки – предприятие как имущественный комплекс или право его аренды (пп. 1 п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).
Ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому не определена на момент заключения договора и нет условий для ее определения (пп. 2 п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).
При последующей ипотеке (п. 1 ст. 13, п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
Требования к оформлению закладной
Закладная – это ценная бумага, поэтому важно соблюдать все требования к ее форме и содержанию.
Документ, названный "закладная", но не содержащий обязательных сведений, не является закладной. Это означает, что залогодержатель не сможет воспользоваться упрощенным порядком передачи прав по закладной. Однако такой документ может быть признан письменным доказательством (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 143.1 ГК РФ).
По закону, закладную составляет залогодатель, а если он не является должником, то и должник по обеспеченному ипотекой договору (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке). Однако залогодержатель может предложить свою форму документарной закладной или составить ее.
К составлению закладной нужно подходить внимательно. Если сведения в закладной расходятся со сведениями в договоре об ипотеке или договоре, из которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, приоритет отдается закладной, за исключением случаев, когда приобретатель закладной знал или должен был знать о таком несоответствии (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).
Содержание закладной
В названии документа должно быть указано слово "закладная" (пп. 1 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Закладная должна содержать ключевые сведения о сторонах обязательства, обеспеченном ипотекой обязательстве и предмете ипотеки. Электронная закладная содержит дополнительные сведения.
Большую часть сведений вносит составитель закладной, но некоторые реквизиты заполняет регистратор (п. 3 ст. 20, п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке):
Дату выдачи закладной (пп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Сведения о госрегистрации ипотеки, включая наименование органа регистрации прав, дату и номер регистрации (пп. 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Право, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, орган, зарегистрировавший его, номер и дату регистрации. Если предмет ипотеки – право аренды, указывают название арендованного имущества, его кадастровый номер, адрес и другие характеристики (включая площадь), а также срок аренды (пп. 10 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Сведения о сторонах обязательства
Укажите сведения о залогодателе, залогодержателе (первоначальном владельце закладной), должнике по обязательству, обеспеченному ипотекой (если он не залогодатель) (пп. 2, 3, 5 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Для организации это полное наименование, место нахождения, ИНН, ОГРН, а для физического лица – полное имя, сведения о документе, удостоверяющем личность, СНИЛС (при наличии).
Сведения об обязательстве, обеспеченном ипотекой
Укажите в закладной:
Название, дату, место заключения обеспеченного ипотекой договора или основание возникновения обеспеченного ипотекой обязательства (пп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Сумму обеспеченного обязательства и размер процентов (если, например, ипотека установлена для кредита или процентного займа) либо условия, позволяющие определить сумму и проценты (пп. 6 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Срок уплаты суммы обеспеченного обязательства, а если она уплачивается по частям – сроки (периодичность) платежей и их размер. Вместо этого можно привести условия, позволяющие определить эти сведения (пп. 7 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Право обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке, если это предусмотрено в договоре об ипотеке или договоре, из-за которого возникает ипотека в силу закона (п. 2.1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Способы и порядок реализации предмета залога, когда на него обращается взыскание по решению суда, если такие положения есть в договоре об ипотеке или договоре, в результате которого возникает ипотека в силу закона (п. 2.1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Сведения о предмете ипотеки
Включите в закладную:
Описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации: вид, кадастровый номер, площадь, другую основную характеристику и ее значение, адрес (описание местоположения) (пп. 8 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Рыночную или кадастровую (в случаях, установленных Законом об ипотеке) стоимость предмета ипотеки (пп. 9 п. 1 ст. 14 названного Закона). Для определения рыночной стоимости необходимо заказать оценку. Сведения о кадастровой стоимости можно получить разными способами.
Сведения об обременении предмета ипотеки, например, право пожизненного пользования, аренда, сервитут. Если имущество на момент госрегистрации ипотеки не обременено никакими подлежащими регистрации правами третьих лиц, это необходимо указать (пп. 11 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Дополнительные сведения для электронной закладной
Электронная закладная должна содержать (п. 1.2 ст. 14 Закона об ипотеке):
Номер счета депо первоначального владельца электронной закладной (иного лица, осуществляющего права по электронной закладной).
Номер счета депо номинального держателя (при наличии).
Наименование депозитария, в котором будет храниться электронная закладная.
Адрес электронной почты депозитария, с помощью которого орган регистрации прав связывается с депозитарием.
Иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на указанные счета депо.
Какие еще данные можно включить в закладную?
В закладной можно указать иные данные и условия, не установленные законом как обязательные (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке), например:
Дополнительные сведения о сторонах обязательства (контактные телефоны, адреса электронной почты).
Условия обязательства, обеспеченного ипотекой:
Целевое назначение кредита.
Данные о неустойке в случае просрочки уплаты долга, включая проценты по кредитному договору (договору займа).
Условия об аннуитетной или дифференцированной системе платежей с формулами расчета размера платежей.
Условия о возможности досрочного погашения обязательства.
Данные о возможности и условиях владения и пользования предметом ипотеки. Например, условие о праве залогодателя передавать предмет залога в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества. В противном случае у залогодателя не будет таких прав (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).
При залоге земельного участка – возможность залогодателя возвести на участке здание. Такое право можно реализовать, только если оно предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке).
О возможности и условиях отчуждения заложенного имущества. При нарушении этих условий залогодержатель может потребовать признать сделку недействительной или досрочно погасить кредит с обращением взыскания на предмет залога независимо от того, кому он принадлежит (п. 2 ст. 37, ст. 39 Закона об ипотеке).
Форма закладной
Закладная оформляется в бумажной или электронной форме. Ее подписывают залогодатель и должник (если залогодатель – третье лицо) (п. 3 ст. 13, пп. 12 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Форма документарной закладной не утверждена. Она может быть в произвольной форме, главное – наличие обязательных условий.
На практике банки часто разрабатывают и предлагают залогодателям свою форму документарной закладной.
Все листы документарной закладной должны быть пронумерованы, скреплены, заверены подписью должностного лица и печатью органа регистрации прав. Если лист закладной отделен от скрепленных листов, сделка с ней не совершается (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).
Форма электронной закладной утверждена Приказом Росреестра от 17.06.2020 N П/0203. Им же определены Требования к заполнению формы.
Форма заполняется на Едином портале госуслуг, сайте Росреестра или с использованием иных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Электронная закладная подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а если залогодатель – третье лицо, также и должника. Такой же подписью подписывает электронную закладную и орган регистрации прав (п. п. 1, 3 ст. 13.3 Закона об ипотеке).